Immobilier: les avantages de la délégation d'assurance pour payer moins cher son prêt immo

Jusqu'à la Loi Lagarde du 1er juillet 2010, il est possible de demander un prêt auprès d'une banque mais de souscrire un prêt pour garantir cet emprunt auprès d'un institut financier autre que cette banque: un libre choix encore méconnu mais qui propose néanmoins de nombreux avantages.

Immobilier: la délégation d'assurance, de quoi s'agit-il?

Dans le cadre de la Loi de réforme du crédit à la consommation (dite Loi Lagarde), l'article L312-2 du Code de la Consommation a été modifié. L'une des dispositions phare de cet article est d'accorder le libre choix de l'assurance du prêt immobilier à l'emprunteur.
En effet jusqu'à présent, une banque, pour accorder un prêt à un particulier, exigeait une assurance standardisée qui excluait de facto de nombreux acquéreurs dont le profil était estimé "risqué". Par exemple, certaines maladies, invalidités, les particuliers dont les professions sont estimées "à risque", les emprunteurs trop âgés, donnaient lieu presque systématiquement à des questionnaires complexes, de longs délais d'obtention de prêt voire des refus purs et simples. Les banques avaient jusqu'alors libre choix pour imposer des surcotes ou des tarifs d'assurance prohibitifs.

Comment négocier avec sa banque pour l'assurance du prêt?

Pour négocier avec votre banque, demandez plusieurs devis auprès de courtiers d'assurance : demandez notamment le détail des garanties, le tarif et les conditions générales pour pouvoir comparer entre les offres des courtiers. Vous aurez ainsi les moyens de négocier avec votre banquier en cas d'offre d'assurance de prêt vous revenant plus cher que celles des courtiers. La banque (citez la loi Lagarde, au besoin imprimez-la sur le site officiel du gouvernement dont le lien est fourni plus haut !) ne peut pas vous refuser de vous assurer ailleurs, ni menacer d'augmenter les frais de dossier de votre prêt ou pire, votre taux de crédit ! Selon la réponse de votre banquier, vous pourrez choisir l'assurance vous revenant le moins cher, à garanties égales.

Patrimoine et immobilier: les nouveautés de la plus-value immobilière

En période de crise et de récession, la loi des finances rectificatives de l'été 2011 a donné naissance à une mesure qui ne réjouit guère les contribuables ayant opté pour un investissement dans l'immobilier pour leur avenir : l'allongement à trente ans de la période de détention qui leur permet d'échapper à la taxe sur la plus-value immobilière. Quels sont les principaux changements dus à cette mesure, et quels sont les abattements et conditions d'application de cette mesure ?

Plus-value immobilière: les changements et les nouvelles conditions

La fiscalité du patrimoine a énormément évolué pendant l'année 2011, en particulier en ce qui concerne les modalités de la taxation sur la plus-value immobilière. En effet, le taux global des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, contributions complémentaires) est en hausse, ce qui affecte notamment les cessions immobilières générant une plus-value.
Concrètement, lors d'une vente immobilière, le taux d'imposition forfaitaire de la plus-value (éventuelle) réalisée au cours de la transaction  passe de 31,3% à 32,5% au 1er octobre 2011.

Exonération de la plus-value immobilière: calcul des abattements année par année

Le dispositif de calcul de la plus-value modifié entrera en vigueur quant à lui au 1er février 2012, la plus-value taxable connaitra un abattement de 2% par année de détention (de la 6è à la 17è année), puis de 4% par an (de la 18è à la 24è année), puis de 8% après la 25è année de détention. Ainsi, l'exonération totale de la taxation sur la plus-value immobilière sera réalisée uniquement après 30 ans de détention. Rappelons que jusqu'à présent, cette exonération totale intervenait après 30 ans de détention.

Concubinage : comment acheter un bien immobilier quand on est pas marié ?

Comme pour toute demande de prêt immobilier et tout achat immobilier, il est important de vérifier toutes les clauses du contrat de prêt pour financer votre achat, du compromis, de l'acte d'acquisition... mais certaines précautions supplémentaires sont nécessaires pour l'achat d'un bien en concubinage.

Tout d'abord, certains termes méritent une définition claire relative aux acheteurs concubins. Par exemple : qu'est-ce que la tontine ou la clause d'accroissement ? Cette clause de votre contrat d'achat immobilier concerne les différents acheteurs d'un même bien immobilier. Tout simplement, cette clause est importante pour prévoir l'éventuel décès de l'un des co-acquéreurs, (en dehors des clauses spécifiquement prévues pour les couples mariés ou ayant conclu un PACS). Elle assure en effet au dernier des survivants la plein propriété du bien co-acheté en cas de décès du co-acquéreur.

Cette clause permet par exemple d'éviter que les héritiers du co-acquéreur défunt n'héritent de la maison ou de l'appartement aux dépends du co-acquéreur survivant. Elle est donc essentielle lorsque l'on est en concubinage et qu'il n'y a pas d'autre contrat légal garantissant la transmission des biens entre le défunt et le survivant.

Il existe d'autres formules légales à envisager en cas d'achat d'un bien par deux concubins.

Société civile immobilière ou indivision ? Les avantages et les inconvénients de la SCI ou de l'acte d'achat en indivision

Quand on est en concubinage, est-il plus intéressant d'acheter un bien immobilier en SCI ou en indivision ?

Les avantages d'un achat en indivision sont les suivants : l'acte d'achat précise exactement la proportion du bien effectivement possédée par chacun des acquéreurs, de manière à refléter aussi l'apport personnel, la participation de chacun au remboursement du prêt immobilier... ce qui peut éviter des conflits au cours d'une éventuelle séparation des concubins. Vous pouvez également faire rajouter à l'acte notarié une "clause de rachat au profit du concubin survivant", pour garantir les droits du concubin survivant en cas de décès. Vérifiez bien chaque clause avant de conclure un achat immobilier en indivision.

La SCI : est-ce intéressant de faire un achat immobilier en SCI en concubinage ? En cas d'achat en SCI, c'est la société qui est propriétaire du bien immobilier, et chacun des concubins détient un nombre de parts dans la société, ce qui est très pratique pour déterminer la propriété exacte de chacun des co-acquéreurs. La SCI est aussi une bonne solution pour garantir les droits du concubin survivant.

Les inconvénients de la SCI sont les suivants : le fonctionnement d'une société prend du temps, demande des frais administratifs et comptables pour assurer sa bonne gestion. A privilégier donc si vous avez les capacités de suivre la gestion fiscale et administrative d'une telle société vous-même.

Les avantages et les inconvénients du PACS pour un achat immobilier : est-ce vraiment intéressant ?

Il existe encore une autre solution pour conclure un achat immobilier en couple lorsque l'on n'est pas marié : le pacte civil de solidarité ou PACS. Quel est l'intérêt du PACS pour acheter un bien immobilier en couple ou à deux ?

Concrètement, si vous achetez un bien immobilier après avoir conclu un PACS, vous achèterez la maison de vos rêves ou l'appartement idéal en indivision, avec les avantages et les inconvénients propres à cette formule d'acquisition. Mais en matière de succession, le PACS présente beaucoup d'avantages pour le couple acquéreur, notamment des avantages fiscaux pour les donations ou successions.

Une fois que votre bien immobilier sera à vous, après avoir reçu le résultat des diagnostics obligatoires avant la vente, vous pourrez financer les travaux de votre bien immobilier en bénéficiant d'un prêt à taux zéro, ou bien choisir d'installer un système photovoltaïque pour revendre votre électricité à EDF... vous êtes propriétaire !

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Les aides "coup de pouce" pour acheter son premier bien immobilier

Le prêt que l'on nomme le "1% logement" et aujourd'hui Action Logement, ou encore PEEC, Participation des Employeurs à l'Effort de Construction, est une initiative qui est née dans les années 40, grâce à un groupe d'entreprises souhaitant donner un coup de pouce à leurs salariés en quête de logement. C'est une mesure d'"aide à la pierre", qui a été étendue en 1953 par la loi. Depuis 1953 en effet, les entreprises privées non agricoles de plus de 10 salariés apportent cette aide fixée à 1% de la masse salariale.

Le 1% logement, PEEC ou participation des employeurs à l'effort de construction, et Action Logement ?

Depuis 1992, la participation de l'entreprise est fixée à 0,45% de la masse salariale, compensée par une participation de 0,50% de la masse salariale au Fonds National d'Aide au Logement - (ou FNAL).
Concrètement, qu'est-ce que le 1% logement ? Quelle aide en attendre pour financer votre projet d'achat de logement neuf ou ancien ? Il s'agit dans sa forme actuelle d'un prêt à un taux de 1,5% hors frais d'assurance, qui permet de financer un montant limité de votre achat immobilier, entre 50 et 60%. Certaines banques considèrent que cet apport du 1% logement est un apport personnel... une bonne nouvelle pour financier le reste de votre projet.
Les dispositifs locaux d'aide à l'accession au logement, la prime à l'accession foncière des primo-accédants

Aides locales, prêt à taux zéro PTZ : 

En plus de ces différentes mesures qui peuvent vous aider à envisager sérieusement d'acheter la maison de vos rêves, il existe un certain nombre de mesures d'aides locales, sous forme de prime à l'accession immobilière. Ces mesures sont cumulables avec le PTZ, et elles sont généralement soumises à des conditions d'âge, des plafonds de ressources, mais aussi à la maitrise du taux d'endettement. Avant de demander ces types d'aides locales pour acheter votre logement, pensez donc bien à assainir vos comptes, et à bien gérer votre budget.
Où se renseigner pour obtenir ces primes et ces aides locales ? La mairie ou le conseil général de votre lieu de résidence pourront vous renseigner sur tous les types d'aides proposées localement, elles varient selon les régions, de même que leurs conditions d'attribution. Certaines aides vont jusqu'à demander aux promoteurs immobiliers de réserver un quota de logements neufs dans les programmes immobiliers aux primo-accédants en bénéficiant !
Si les locataires peuvent bénéficier de leurs propres aides (comme le locapass, un prêt à taux zéro pour financer leur caution locative), les primo-accédants peuvent donc bénéficier de ces aides pour acheter, même en temps de difficultés économiques et de morosité du marché immobilier.

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Immobilier : bien choisir l'assurance de son crédit

L'une des dispositions de cette loi entrée en vigueur le 1er septembre 2010 a libéralisé l'offre des assurances emprunteurs, ces contrats d'assurance que les banques ou organismes de crédits exigent de la part des co-emprunteurs afin de garantir le paiement des échéances de leur crédit immobilier.

En effet, jusqu'à présent, le futur acquéreur d'un bien immobilier était de fait confronté au monopole des banques sur les assurances emprunteurs.
Concrètement, votre banque vous incite généralement, y compris par la proposition de taux d'intérêt plus bas pour votre crédit immobilier, à souscrire une assurance auprès de leur propre assureur.

Choisir son assurance emprunteur : comment comparer les prix des primes d'assurance immobilière ?

Les dispositions de la Loi Lagarde relatives aux assurances emprunteurs permettent à l'emprunteur de faire appel à la concurrence et d'avoir le moyen de comparer les prix des différents contrats d'assurance de crédit immobilier. Concrètement, la banque à laquelle vous demandez un crédit immobilier est désormais dans l'interdiction de vous refuser un crédit immobilier si vous choisissez une assurance déléguée (auprès d'un courtier en assurance ou d'un assureur indépendant par exemple).

Plus de possibilité de concurrence et donc d'obtenir un meilleur prix pour votre contrat d'assurance emprunteur, mais également plus de transparence entre l'assureur indépendant éventuel et votre banque puisque l'assureur doit tenir constamment informé la banque ayant octroyé le crédit immobilier du paiement ou non de la prime d'assurance emprunteur, ou bien évidemment de modifications significatives apportées au contrat d'assurance de votre emprunt immobilier.

Meilleur taux : comparatif du taux effectif global du crédit immobilier, simulations en ligne

Pour obtenir un meilleur taux effectif global pour votre crédit immobilier, n'hésitez donc surtout pas à faire jouer la concurrence entre les différents contrats d'assurance emprunteur. N'oubliez pas que sur le long terme, une différence même minime de prime d'assurance devient significative lorsque le prêt immobilier s'étale sur 15, 20, voire 25 ans !
Vous pouvez faire des simulations de demande de financement pour votre crédit immobilier en incluant les données relatives à l'assurance emprunteur pour calculer quelle est l'offre d'assurance qui vous convient le mieux.

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Rachat de crédit immobilier : les astuces pour bien négocier avec son banquier

Si vous avez déjà un prêt immobilier en cours, mais que vous souhaitez le renégocier pour obtenir un taux d'intérêt moins élevé, pour diminuer vos mensualités, ou au contraire pour solder plus rapidement votre crédit quitte à augmenter les échéances mensuelles, voici quelques conseils pour bien choisir votre offre de rachat de crédit.


Les pénalités de remboursement pour un rachat de crédit et un remboursement anticipé


Légalement, des pénalités de remboursement anticipé sont prévues, afin de protéger les banques de rachats e crédits "sauvages" menés par d'autres établissements financiers au nom de l'emprunteur. Ce point est donc bien à vérifier lorsque vous souscrivez le prêt, car le montant de ces pénalités est négociable. De plus, en vertu de la loi 99-532 du 25 juin 1999, si vous vendez le bien immobilier concerné par le crédit, en cas de décès, de mutation professionnelle, de cessation d'activité de l'un des emprunteurs, notamment, vous n'aurez pas à payer de pénalités de remboursement.


Faire racheter son crédit immo, est-ce vraiment intéressant ?

Pour négocier votre rachat de crédit, n'hésitez pas à faire de nombreuses simulations e rachat comportant les éléments suivants :

- Les pénalités de remboursement anticipé, le cas échéant.
- Le coût de la garantie emprunteur que vous devez souscrire (l'assurance emprunteur et les garanties sur votre prêt immo)
- N'oubliez pas de prendre en compte les heures passées à négocier avec votre banquier... à la longue, cela peut vous coûter cher !

Si, en prenant en compte ces différents coûts, la souscription du nouveau prêt renégocié reste intéressant, c'est à dire si vous gagnez de l'argent par rapport au total de la somme que vous devez encore en restant dans une situation de "statu quo", vous avez tout intérêt à renégocier votre prêt. N'oubliez pas qu'une diminution de taux d'intérêt, même si elle vous semble infime, peut au final peser très lourd sur le total du montant dû !

Annonces immobilières : l'affichage du diagnostic de performances énergétiques est désormais obligatoire

A partir du 1er janvier 2011, l'affichage de l’étiquette « énergie » du diagnostic de performance énergétique est devenu obligatoire pour toutes les annonces immobilières, qu'il s'agisse d'une location ou d'une vente. Particuliers, agences immobilières, courtiers en immobilier, constructeurs et promoteurs, propriétaires bailleurs, professionnels habilités à exercer à titre complémentaire des activités d’entremise et de gestion immobilière sont tous concernés par le décret N° 2010-1662 du 28 décembre 2010. Ce décret concerne donc la mention du classement énergétique des bâtiments dans les annonces immobilières.

Immobilier : comment rédiger et publier une annonce pour une location ou une vente avec l'étiquette énergie ?

Pour les petites annonces de vente et d'achat immobilier, mais aussi de location, y compris entre particuliers, le DPE (Diagnostic de performance énergétique) devra donc être clairement mentionné. Qu'il s'agisse d'une annonce immobilière parue dans le Bon Coin ou les journaux locaux, ou dans les agences immobilières des grands groupes comme Lamy, Laforêt ou autre FNAIM, ou encore dans les annonces immobilières de ventes et locations de particulier à particulier, l'étiquette énergie devra accompagner chaque annonce.

Read more at Suite101: Immobilier: affichage de la performance énergétique des biens http://www.suite101.fr/content/immobilier-affichage-de-la-performance-energetique-des-biens-a23389#ixzz1ApkvlRkY

Assurance emprunteur : faites jouer la concurrence pour payer moins cher votre crédit immobilier

Immobilier : la réforme des crédits à la consommation, plus de transparence pour les assurances emprunteurs

La loi dite "Lagarde" visant à assurer plus de transparence et d'équité pour les crédits, rachats de crédits, crédits à la consommation et autres crédits renouvelables afin de lutter contre le surendettement a profondément réformé certaines pratiques usuraires qui avaient cours jusqu'alors.

L'une des dispositions de cette loi entrée en vigueur le 1er septembre 2010 a libéralisé l'offre des assurances emprunteurs, ces contrats d'assurance que les banques ou organismes de crédits exigent de la part des co-emprunteurs afin de garantir le paiement des échéances de leur crédit immobilier.


En effet jusqu'à présent, le futur acquéreur d'un bien immobilier était de fait confronté au monopole des banques sur les assurances emprunteurs.

Concrètement, votre banque vous incite généralement, y compris par la proposition de taux d'intérêt plus bas pour votre crédit immobilier, à souscrire une assurance auprès de leur propre assureur.


Read more at Suite101: Réforme du crédit à la consommation & libre choix de l'assurance http://www.suite101.fr/content/reforme-du-credit-a-la-consommation--libre-choix-de-lassurance-a21508#ixzz16Yh9Z2Cv

Locapass et aides financières pour financer la caution de son logement locatif

arche ?

Les bénéficiaires de ce prêt à taux zéro pour financer la caution d'une location : tout le monde, à condition qu'il s'agisse d'une résidence principale, que ce soit dans le parc locatif privé ou public. En cas de mutation d'un salarié pour une période déterminée, vous pouvez également bénéficier du Loca-Pass pour votre location sur votre lieu de travail, en plus de la location où réside habituellement votre famille. Ce prêt à taux zéro est bien évidemment valable en métropole et dans les DOM, mais aussi pour les jeunes non émancipés et pour les majeurs sous tutelle, un bon point à savoir.

Quelles sont les procédures à suivre ? Votre dossier de demande de financement doit être prêt avant de signer le bail. Contactez sans tarder l'organisme d'action logement le plus proche de votre domicile, pour mettre sur pied le dossier au plus vite. Loca-Pass propose également sous certaines conditions une garantie pour loyers impayés, renseignez-vous en préparant votre dossier de financement de caution.


Read more at Suite101: Le Loca-pass, une aide pour le dépôt de garantie: Un prêt à taux zéro (PTZ) pour financer la caution de son logement http://www.suite101.fr/content/le-locapass-une-aide-pour-le-depot-de-garantie-a6958#ixzz13rK0H3cW

Le nouveau PTZ : fin du Pass-foncier et du crédit d'impôt sur les intérêts de votre prêt immobilier

PTZ 2011 : fusion du Pass-Foncier, du PTZ actuel et du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt.

Cette nouvelle version du PTZ regroupe désormais d'anciennes mesures destinées à favoriser l'accès à la propriété des français : le Pass-foncier, l'ancien PTZ, ou encore le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt.

Dans les faits, après le 31 décembre 2010, le crédit d'impôt sur les intérêts du crédit immobilier des primo-accédants disparaitra. De même, le Pass-foncier, ce dispositif d’accession à la propriété mis en place par l’Etat et les partenaires sociaux du 1% Logement pour que les ménages les plus modestes puissent acheter un logement, ne sera plus en vigueur.

En revanche, les aides personnelles au logement, APL-AL Accession, seront maintenues pour donner un coup de pouce supplémentaire aux primo-accédants sous conditions de ressources. L'ANIL précise les zones géographiques redécoupées pour ce nouveau PTZ, vous pouvez consulter le détail de ces zones en cliquant ici.


Read more at Suite101: Aides à l'accession à la propriété : le nouveau prêt à taux zéro http://www.suite101.fr/content/aides-a-laccession-a-la-propriete--le-nouveau-pret-a-taux-zero-a18999#ixzz11YGSXTQi

Changements du prêt à taux zéro pour les primo-accédants

Le PTZ renforcé : un coup de pouce pour l'achat immobilier de bâtiments basse consommation

Concrètement, le PTZ renforcé proposera des montants et des durées de crédit immobilier à taux zéro plus importants que ceux du prêt à taux zéro actuel. Mais notons toutefois que le nouveau PTZ 2011 sera plus intéressant pour les primo-accédants achetant un bien immobilier conforme aux critères des "bâtiments basse consommation" ou BBC, ou d'un logement ancien plus éco-performant.


Ainsi, les logements anciens appartenant aux catégories énergétiques E, F ou G, consommant beaucoup d'énergie, ou les logements neufs non conformes aux normes BBC donneront droit à un PTZ moins important que les logements neufs ou anciens moins gourmands en énergie. Les primo-accédants ont donc tout intérêt à bien lire l’étiquette énergétique figurant dans le diagnostic de performances énergétiques (DPE) qui doit obligatoirement être fourni par le vendeur du bien immobilier concerné.


Read more at Suite101: Aides à l'accession à la propriété : le nouveau prêt à taux zéro http://www.suite101.fr/content/aides-a-laccession-a-la-propriete--le-nouveau-pret-a-taux-zero-a18999#ixzz11YFGbp00